1. Introduction

Investir dans l’immobilier locatif est souvent présenté comme un moyen simple de générer un revenu passif. Pourtant, dès que l’on fait l’addition de toutes les charges, l’image idyllique se nuance rapidement. Dans cet article, je partage en toute transparence ce que me coûte chaque mois mon appartement meublé de 33 m² (deux pièces) situé en proche banlieue parisienne — chiffres à l’appui et sans langue de bois.

2. Présentation du bien

Le bien est loué depuis un an à un jeune actif, le turn‑over y est faible mais la demande reste soutenue, ce qui limite le risque de vacance.

3. Revenu perçu

• Loyer mensuel brut (charges comprises) : 850 €

• Stabilité du loyer : indexation annuelle selon l’IRL, pas de fluctuations majeures observées.

• Vacance locative : 0 mois depuis la mise en location, mais j’estime toujours une réserve de sécurité (voir plus bas).

4. Dépenses mensuelles détaillées

* Statut LMNP au réel : ce montant fluctue légèrement selon amortissements et charges déductibles, mais je retiens ici la moyenne.

Cash‑flow mensuel : 850 € – 895,38 € = – 45,38 €

Je perds donc environ 45 € par mois — soit un « trou » annuel d’environ 545 €.

5. Analyse : est‑ce que c’est rentable ?

Court terme : un cash‑flow négatif assumé

• La mensualité du prêt à taux fixe représente, à elle seule, 65 % du loyer.

• Les charges de copropriété ont augmenté de 6 % en deux ans, principalement à cause des coûts énergétiques.

• Déléguer la gestion à une agence m’enlève une tâche chronophage, mais ampute 6 % du loyer hors charges.

Long terme : trois piliers qui justifient l’investissement

1. Capitalisation
   Chaque mensualité rembourse une part de capital, selon mon tableau d’amortissement, j’« épargne » environ 260 € de capital par mois, invisible sur le compte courant mais bien réel sur le patrimoine.

2. Valorisation
   Le prix au mètre carré dans le quartier a progressé de 12 % sur les cinq dernières années. Même en retenant un scénario conservateur (3 % par an), la plus‑value potentielle couvre largement le déficit de trésorerie.

3. Optimisation fiscale
   Le régime LMNP me permet d’amortir murs et mobilier, sans cet amortissement, l’impôt foncier grimperait à plus de 200 € par mois. L’économie d’impôt compense donc partiellement la trésorerie négative.

Regrets ? Aucun

Je reste serein, car :

• Stratégie claire : objectif patrimonial sur 15 ans, pas une recherche de cash‑flow rapide.

• Marché porteur : tension locative élevée, vacance faible.

• Gestion déléguée : ce choix « achète » ma tranquillité pour 51 € mensuels.

6. Ce que j’ai appris

1. Le cash‑flow n’est pas toujours positif, même en meublé
   La fiscalité favorable ne compense pas tout, il faut accepter un effort d’épargne.

2. Certains frais passent sous le radar

   • Quote‑part non récupérable des charges

   • Assurance PNO obligatoire

   • Frais bancaires liés au prêt (modulation, garantie).

3. L’impôt réel peut surprendre
   Les amortissements sont puissants, mais lissé sur la durée, il faut modéliser plusieurs années, pas seulement l’année 1.

4. Simuler avant d’acheter est vital
   Un tableur prévisionnel avec scénario pessimiste (taux de vacance, hausse des charges) doit valider la solidité du projet.

7. Conclusion

À première vue, mon appartement me coûte aujourd’hui plus qu’il ne me rapporte. Est‑ce une erreur ? À mon sens, non. L’immobilier est un marathon, pas un sprint : la trésorerie négative actuelle est le prix d’un actif qui s’apprécie, se rembourse et me servira de levier pour d’autres projets.

Si vous débutez, retenez deux questions clés :

1. Puis‑je supporter un effort d’épargne mensuel sans mettre en péril mon budget personnel ?

2. Suis‑je prêt à investir le temps nécessaire pour analyser chaque ligne de dépenses ?

Répondez honnêtement, faites vos calculs, puis décidez‑vous. Les projections trop optimistes sont séduisantes, les chiffres réels, eux, ne mentent jamais.